本文是根據(jù)管理費(fèi)用：美國(guó)酒店業(yè)自經(jīng)濟(jì)大衰退以來(lái)一直復(fù)蘇的事實(shí)，主要是由于RevPAR的強(qiáng)勁增長(zhǎng)和嚴(yán)格的成本控制。2010年至2014年，美國(guó)酒店的利潤(rùn)增長(zhǎng)率(此處定義為扣除資本公積金、租金、利息、所得稅、折舊和攤銷前的收入)。兩位數(shù)以上，但自2015年以來(lái)，市場(chǎng)狀況發(fā)生了變化，RevPAR增長(zhǎng)放緩，支出增長(zhǎng)在過(guò)去20年達(dá)到歷史最高水平，預(yù)計(jì)隨著RevPAR增長(zhǎng)放緩，所有者和運(yùn)營(yíng)商將轉(zhuǎn)向支出控制。
其中一項(xiàng)成本的增長(zhǎng)速度超過(guò)了2010年至2015年所有其他成本的平均值，那就是管理費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)工程成本的增加超過(guò)整體平均水平時(shí)，業(yè)主通常會(huì)感到擔(dān)心。不過(guò)，由于有些管理費(fèi)是用來(lái)鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者做得更好，管理費(fèi)的過(guò)高增長(zhǎng)并不一定是不受歡迎的。
大多數(shù)管理合同由兩個(gè)組成部分組成，即基本管理成本和激勵(lì)管理成本。行政費(fèi)用通常按總收入的百分比收取。另一方面，一旦達(dá)到一定的利潤(rùn)門檻，就可以獲得報(bào)酬管理費(fèi)(在中國(guó)可以是管理費(fèi)減免)。報(bào)酬管理費(fèi)的目的是讓管理者更清楚地了解最終收益(底線)，因?yàn)樗姓邚淖罱K利潤(rùn)而不是收入中獲得回報(bào)。
為了更好地了解管理費(fèi)，我們分析了美國(guó)CBRE酒店年度趨勢(shì)報(bào)告截獲的管理費(fèi)部分的性能。
報(bào)告顯示，2015年支付管理費(fèi)的酒店占總收入的3.5%。長(zhǎng)期入住酒店的基本管理費(fèi)和報(bào)酬管理費(fèi)的總比例最高，達(dá)4.2%，而提供餐飲服務(wù)的酒店套間(含餐飲套間)所占比例最低，占2.9%，總管理費(fèi)平均占利潤(rùn)的15.5%。
在2010年至2015年的恢復(fù)期，管理費(fèi)的增長(zhǎng)通常快于總收入，但在2015年，總收入增長(zhǎng)了5.3%，而管理費(fèi)增長(zhǎng)了5.1%。2014年的利潤(rùn)保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。可以認(rèn)為，報(bào)酬管理費(fèi)的構(gòu)成對(duì)管理費(fèi)的增長(zhǎng)有著顯著的影響。然而，如果2015年利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩至7.1%，將降低激勵(lì)成本的增長(zhǎng)，從而抑制整體管理成本的上升。
隨著利潤(rùn)的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的酒店能夠獲得管理合同激勵(lì)，2015年的報(bào)告顯示，在調(diào)查樣本中支付管理費(fèi)的房產(chǎn)中，有18.1%獲得了獎(jiǎng)勵(lì)，高于2009年的5.8%和2014年的14.5%。
隨著2014至2015年管理費(fèi)的增長(zhǎng)，管理費(fèi)用的增長(zhǎng)率有所下降，利潤(rùn)率可被假定為觸發(fā)激勵(lì)管理費(fèi)，而利潤(rùn)增長(zhǎng)則放緩，從而限制了管理費(fèi)的增長(zhǎng)。
正如預(yù)期的那樣，2015年獲得獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的房地產(chǎn)的收入和利潤(rùn)都有了更大的增長(zhǎng)。在本報(bào)告所述期間，授予管理費(fèi)的酒店總收入增加了6.0%，利潤(rùn)增加了175%。對(duì)于沒有獲得激勵(lì)管理費(fèi)的房地產(chǎn)，總收入增長(zhǎng)4.7%，利潤(rùn)增長(zhǎng)16.3%。
通過(guò)對(duì)2014年和2015年兩年的報(bào)酬管理費(fèi)支付數(shù)據(jù)的分析，可以看出管理公司的“激勵(lì)”意圖似乎在發(fā)揮作用。2015年支付獎(jiǎng)勵(lì)但2014年未被收購(gòu)的房地產(chǎn)的利潤(rùn)在2015年增長(zhǎng)了30.3%。相比之下，2014年獲得管理費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)的房地產(chǎn)利潤(rùn)在2015年增長(zhǎng)了20.4%，但2015年卻沒有增長(zhǎng)。
鑒于酒店在2014年獲得強(qiáng)勁利潤(rùn)增長(zhǎng)，但在2015年沒有獲得獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)(20.4%)，可以假定這些酒店對(duì)獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)非常嚴(yán)格，或者它們的管理合同將有其他收入。2014年至2015年期間，酒店支付管理費(fèi)的收入下降了1.2%。
在未來(lái)，業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者需要相互支持。
預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，美國(guó)酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境將受到收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)的限制。因此，業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該相互支持，特別是在管理費(fèi)方面。
未來(lái)幾年，收入增長(zhǎng)可能會(huì)停滯，管理公司應(yīng)該采取更多激勵(lì)措施，以創(chuàng)造更高的收入和利潤(rùn)。然而，隨著勞動(dòng)力成本和其他成本的上升，利潤(rùn)增長(zhǎng)將是一個(gè)挑戰(zhàn)。在未來(lái)幾年里，以利潤(rùn)為基礎(chǔ)的激勵(lì)條款簽訂合同的所有者很可能非常有價(jià)值。
相關(guān)文章
友情鏈接