[鄒玉民]1998年,，兩家盛捷服務(wù)公寓在上海,、天津開(kāi)業(yè)，這是雅詩(shī)閣在中國(guó)的第一步,。這一年，新加坡高端服務(wù)公寓品牌輝盛閣剛剛成立,。
2005年,，北美高端服務(wù)公寓品牌奧克伍德(Oakwood)登陸北京；次年,，亞希格中國(guó)基金會(huì)(Yashige China Foundation)成立,，進(jìn)入中國(guó)二線城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)；2007年,，香港高端服務(wù)公寓品牌夏爾馬(Sharma)首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng),，地點(diǎn)在上海,；2008年，匯盛格北京商鋪接待客人,。
2004年,，2005年，該公司在上海的私人接受者陸續(xù)進(jìn)入長(zhǎng)期租賃服務(wù)公寓領(lǐng)域,，但在高端服務(wù)公寓領(lǐng)域,，尤其是一線以北，仍然是一個(gè)外資品牌,，占據(jù)了江山半壁江山的半壁江山,。
近年來(lái)，,，指出“要積極發(fā)展旅店,、廉租公寓、長(zhǎng)租公寓等分支機(jī)構(gòu),?！痹诖嘶A(chǔ)上，提出了加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的建議,，明確了對(duì)租賃市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠和財(cái)政支持等政策,，為住宅市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)出了積極的信號(hào)。
在政策和資本的利益,，短期租金的延長(zhǎng),，公寓企業(yè)家的堆積，遺產(chǎn)酒店和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入下,，不同層次的服務(wù)公寓品牌開(kāi)始講述“規(guī)模流動(dòng)現(xiàn)金”的故事,。以近20年來(lái)中國(guó)雅石館的發(fā)展為例，高端服務(wù)公寓市場(chǎng)的發(fā)展依然緩慢而穩(wěn)定,。到目前為止,，他們?cè)谥袊?guó)擁有和管理著近100個(gè)物業(yè)和18000多套服務(wù)公寓。
20年來(lái),，雅石館在中國(guó)的發(fā)展經(jīng)歷是怎樣的,？在經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)方面有哪些經(jīng)驗(yàn)，可供不同層次的公寓品牌,，甚至大型食宿業(yè)參考,？如何應(yīng)對(duì)我國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展趨勢(shì)？為此,，,。
陳智生，雅史革中國(guó)董事總經(jīng)理,。
從出口資產(chǎn)到出口品牌管理
上海雅詩(shī)閣衡山路服務(wù)公寓,，作為凱德中國(guó)旗下高端服務(wù)公寓之一，90 間房,，月平均租金 3 萬(wàn)以上,，長(zhǎng)租率 95% 以上，年入住率 90% 以上..
包括雅石閣和母公司新加坡凱德集團(tuán)在內(nèi)的有自己房產(chǎn)的服務(wù)公寓目前還不到三分之一,。陳說(shuō)：“中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格一路上漲,，購(gòu)房成本很高?！苯窈?，雅石亭將更多地進(jìn)行產(chǎn)出管理?！?/p>
這幾乎是所有國(guó)外高端服務(wù)公寓品牌在中國(guó)擴(kuò)張所面臨的問(wèn)題,。國(guó)外高檔服務(wù)公寓主要為高端商務(wù)游客和外國(guó)商務(wù)游客服務(wù)，通常選擇以整棟樓出租或購(gòu)房的方式購(gòu)房,，通常在商業(yè)開(kāi)放,、商務(wù)旅游氛圍濃厚、交通發(fā)達(dá),、商業(yè)配套完善,、國(guó)際教育和醫(yī)療資源豐富、標(biāo)準(zhǔn),、手續(xù),、服務(wù)和消防安全等方面使用的城市中心地帶購(gòu)房。以便于集中管理,，避免政策風(fēng)險(xiǎn),。
據(jù)報(bào)道，在服務(wù)公寓領(lǐng)域有三個(gè)收購(gòu)主體,，一個(gè)在新加坡,，一個(gè)在兩只私人股本基金中，另一個(gè)在中國(guó)市場(chǎng),。與卡塔爾投資局的另一家合資企業(yè)是投資于歐洲和亞太地區(qū)的市場(chǎng),。
“2006年設(shè)立的亞希館中國(guó)基金是中國(guó)發(fā)展的分水嶺?！标愔静f(shuō),，當(dāng)時(shí)中國(guó)房?jī)r(jià)仍處于相對(duì)較低的水平，在未來(lái)四年里,，Yashige用了首批5億美元在中國(guó)完成了11個(gè)項(xiàng)目,，涉及三個(gè)品牌：Yashige、Sengji和欣樂(lè)亭，從前線向北走到重慶,、成都,、沈陽(yáng)、西安等二線城市,，并開(kāi)始與威盛歌,、夏爾馬、奧克伍德等品牌拉開(kāi)差距,。
此外,，基金收購(gòu)的使用還帶來(lái)兩個(gè)好處：一是集資效用，吸引更多投資者,，減輕公司自身的資本壓力,；二是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，購(gòu)得的物業(yè)在持有五至十年后出售給其他業(yè)主或上市的Ashhige公寓信托,，并獲得穩(wěn)定而可觀的回報(bào),。
據(jù)陳志昌介紹，目前該服務(wù)公寓下的資金幾乎售罄,，但仍由雅石閣出口品牌和經(jīng)營(yíng),。
但10年前發(fā)生的事情，今天不一定要起作用,。同時(shí),，考慮到該業(yè)務(wù)的規(guī)模效應(yīng)，陳志昌表示,，不會(huì)排除未來(lái)收購(gòu)的可能性,，但出口品牌管理是一種更好的方式。
目前,，雅石閣已與萬(wàn)科房地產(chǎn),、越秀房地產(chǎn)等多家中國(guó)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了戰(zhàn)略合作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有一定的庫(kù)存壓力,，部分房地產(chǎn)也有一定的限制,，分別投資做公寓或酒店物業(yè)，以達(dá)到品牌疊加效應(yīng)和穩(wěn)定收入,；而雅石亭則依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)擴(kuò)張,。陳智生是這么說(shuō)的。
從投資回報(bào)的角度來(lái)看,，陳志尚不推薦分散物業(yè)做品牌長(zhǎng)租,，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生大量固定成本，規(guī)模太小,，無(wú)法達(dá)到理想的收入效果,，損失對(duì)業(yè)主和品牌來(lái)說(shuō)不是一件好事。
然而，陳志尚還承認(rèn),，一些具有理想規(guī)模和空間規(guī)劃性質(zhì)的房產(chǎn),，如果能通過(guò)大宗銷售獲得更高的收益，則可能不愿意將整個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給品牌側(cè)?，F(xiàn)在不容易做品牌出口管理,?！?/p>
從高端延伸到中間端
2016年底,，先生。凱德在美國(guó)亞太地區(qū)擁有或管理322處房產(chǎn),。海灣地區(qū)的管理服務(wù)收入為1.49億美元(約合7.3億元人民幣),，或117美元(約合577元人民幣)，同比下降4%,，主要是由于新加坡,、巴林和卡塔爾市場(chǎng)的需求下降。
談到中國(guó)市場(chǎng),，高端服務(wù)公寓的需求是什么,？ ？
“中國(guó)一線城市雅士亭的年入住率和長(zhǎng)期出租率仍在80%以上,，個(gè)別公寓,，如廣州國(guó)際金融中心的雅士亭服務(wù)公寓，年入住率和長(zhǎng)期租金均超過(guò)90%,?！标愔静嘎叮壳岸€城市品牌的單價(jià)和出租率不如一線城市,。與此同時(shí),，中國(guó)居民的比例在上升，外國(guó)居民的比例在下降,，一般來(lái)說(shuō),，跨國(guó)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)占大多數(shù)，對(duì)商務(wù)和旅游家庭長(zhǎng)期租金的需求也在減少,。
廣州國(guó)際金融中心雅石亭服務(wù)公寓外景
“這與周邊的國(guó)際教育和醫(yī)療資源有關(guān),。當(dāng)然，二線城市和東北地區(qū)之間存在差異,，比如在杭州的生意很好,，東北地區(qū)受整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，盡管美國(guó),、法國(guó),、日本大使館工作人員、寶馬、米其林和其他跨國(guó)企業(yè)高管都是當(dāng)?shù)匮畔８竦拈L(zhǎng)期居民,，但總體入住率為70%,，這是二線城市高端服務(wù)公寓品牌的理想狀態(tài)?！?/p>
除了關(guān)注國(guó)外其他高端服務(wù)公寓品牌的發(fā)展,，住宿行業(yè)的變化也給了雅詩(shī)閣新思維。
第一,，短租平臺(tái)的興起,。Airbnb、土家族,、豬和其他平臺(tái)聚集了大量散落的,、閑置的住房，用戶組也從年輕的假日群體到商務(wù)旅行者,。例如,，豬提出了一項(xiàng)商業(yè)旅行計(jì)劃，以嚴(yán)格選擇住房來(lái)源以滿足業(yè)務(wù)需求,；3月,，據(jù)報(bào)道，Airbnb聘請(qǐng)了麥肯錫(McKinsey)研究它,，考慮將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到長(zhǎng)期租賃市場(chǎng),，而100個(gè)家庭直接啟動(dòng)了一個(gè)"虛擬房地產(chǎn)證"，將其切割成超長(zhǎng)的租賃市場(chǎng),。
二是酒店形式延伸的影響,。長(zhǎng)租公寓與酒店、重型服務(wù)業(yè),、酒店P(guān)MS系統(tǒng),、CRM系統(tǒng)、會(huì)員系統(tǒng)等一樣,，可以幫助長(zhǎng)租公寓的管理,。在高端服務(wù)公寓領(lǐng)域，洲際Staybridge套房,、萬(wàn)豪住宅酒店,、希爾頓豪姆伍德套房等就是例子。在當(dāng)?shù)仄放浦?，花竹市的住宅,，如家逗?hào)、Ado相遇等,，更喜歡中檔公寓,。四月,，白金陶氏的希爾頓華蒙公寓揭幕，希望能以中檔酒店的價(jià)格,，為中國(guó)消費(fèi)者提供國(guó)際高檔服務(wù)公寓的質(zhì)量,。
此外，互聯(lián)網(wǎng)公司,、資金也在投資初創(chuàng)企業(yè),，涉足長(zhǎng)租，催生了一批低端的長(zhǎng)租公寓品牌,，優(yōu)克一家,、你、魔方公寓,、免費(fèi)等,。與房地產(chǎn)公寓品牌相比,，酒店公寓品牌的管理優(yōu)勢(shì)在于,，這些品牌注重年輕人的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，試圖彌補(bǔ)低頻有限服務(wù)帶來(lái)的痛苦,，但在價(jià)格上卻比高端品牌有絕對(duì)優(yōu)勢(shì),。
對(duì)此，陳志昌表示,，雅石亭的品牌優(yōu)勢(shì)不容忽視,，傳統(tǒng)的客戶群相對(duì)穩(wěn)定，但隨著市場(chǎng)的擴(kuò)大和玩家的進(jìn)入,，也有必要根據(jù)潮流做出改變,。
2015年，Yashige公寓樓信托牽頭該財(cái)團(tuán)投資于土家族,，這是一個(gè)短期租賃平臺(tái),，并與土家族成立了一家雅圖物業(yè)管理公司。2016年,，Yashige和土家族成立了合資企業(yè)品牌土家圣街,，正式進(jìn)入中檔公寓市場(chǎng)。
“土家族擁有在線平臺(tái)的優(yōu)勢(shì),，我們把房產(chǎn)放在網(wǎng)上家庭網(wǎng)絡(luò)上,，增加了銷售渠道；Yashige在線擁有物業(yè)規(guī)模和管理運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì),，土家族平臺(tái)上的住房供應(yīng)也可以帶過(guò)來(lái)管理,。同時(shí)，Yashige一直把二線城市作為潛在的發(fā)展市場(chǎng),。雖然用戶住宿預(yù)算不高,，但數(shù)量可觀,，土家族勝杰只是抓住了中間市場(chǎng)的機(jī)遇?！标愔静忉屨f(shuō),，在住房供應(yīng)方面，土家族圣街也將比其他品牌更加靈活,，不再需要全部物業(yè),，而是可以在同一社區(qū)內(nèi)分配不同類型的住房。
此外,，針對(duì)新一代客體驗(yàn),，強(qiáng)調(diào)社交和互動(dòng)因素，6 月 15 日,，新雅詩(shī)閣住宿品牌 lyf 在中國(guó)揭牌,，并在中國(guó)和新加坡兩大市場(chǎng)公布了三項(xiàng)管理合同。 據(jù)了解,，lyf 將融入共享因子,，可能會(huì)以聯(lián)合住宿和聯(lián)合辦公的形式出現(xiàn)，試圖為年輕一代提供滿足他們需求和偏好的高端品牌和優(yōu)質(zhì)服務(wù)..
值得一提的是,，也有報(bào)道說(shuō),，華珠正在引進(jìn)雅閣和雅高的戰(zhàn)略投資。雖然華珠從一開(kāi)始就駁斥了傳言,，但隨著酒店延伸到長(zhǎng)租領(lǐng)域,，陳志昌表示，未來(lái)不排除與酒店合作的可能性,?！吧虅?wù)酒店和長(zhǎng)租公寓有著相似的目標(biāo)用戶和需求，事實(shí)上,，我們可以相互學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn),，在同一個(gè)體系中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)、短期租金的轉(zhuǎn)換,。如果有適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì),，不要排除在全球范圍內(nèi)尋求合作或并購(gòu)的可能性?！?/p>
從出差到度假
到目前為止,，雅石閣在世界上有五個(gè)自有品牌，分別是雅石閣,、新樂(lè)亭,、圣街，以及在中國(guó)市場(chǎng)上的合資企業(yè)土家圣街,，這五個(gè)品牌分別是雅士閣,、新樂(lè)亭和圣杰,，它們的利潤(rùn)來(lái)源于長(zhǎng)期出租公寓。
“事實(shí)上,，我們處于長(zhǎng)租的差距中,，所有品牌也都做短期租金。在雅士亭,、新樂(lè)亭和盛潔這三個(gè)品牌,，目前的平均長(zhǎng)、短期租金比例是3倍,，這可以實(shí)現(xiàn)更好的收入管理,。”陳智生說(shuō),。
他說(shuō)：“但就像坐落在上?；春Ｂ沸绿斓凵倘Ω浇难攀客ひ粯樱藗儗?duì)短期家庭假期的需求非常旺盛,，每期租金占50%,，有時(shí)甚至超過(guò)短期租金的60%。二線旅游資源豐富的城市也是如此,，淡季的長(zhǎng)期租金保證了收入,，而旺季的短期租金則是利潤(rùn)?！标愔静姓J(rèn)，長(zhǎng)租收入穩(wěn)定,，短租單位可以高價(jià)出售,，是一種很好的補(bǔ)充手段。
對(duì)于有家庭度假需求的用戶,，公寓式套房既能滿足家庭成員的需要,，又能滿足成員的隱私。除一般廚房和浴室外,，公寓的公共面積不少于1000平方米,。包括餐廳、派對(duì)空間,、迷你電影院,、圖書(shū)館、游泳池,、健身房,、室內(nèi)高爾夫等具有地方特色的地方，它比度假村更貼近城市的氛圍,。
雅石亭服務(wù)公寓起居室
在當(dāng)?shù)氐捏w驗(yàn)方面,，除了在世界各地開(kāi)展“雅士亭生活方式計(jì)劃”,，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┊?dāng)?shù)氐臉?lè)趣活動(dòng)外，雅士亭還將為不同的長(zhǎng)期居民,，如商務(wù)旅行者的妻子,、修指甲、種花,、烹飪等,，不時(shí)組織當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)活動(dòng)，由當(dāng)?shù)貙＜一蚓幼≡谂P虎藏龍中的人們引領(lǐng)體驗(yàn),，節(jié)日將組織當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)活動(dòng)的參與,。每季度在公寓周圍的戶外旅行也是與不同的公寓一起組織的。
但是長(zhǎng)期客人的體驗(yàn)比短期的客人更富有和可持續(xù),。"很明顯,，沒(méi)有合理的安排在一個(gè)城市里呆3到5天，在一個(gè)公寓舉行的一次體驗(yàn)活動(dòng)中花費(fèi)半天時(shí)間,。"陳志尚解釋說(shuō),。
或許正因?yàn)槿绱耍珹irbnb,、螞蟻的短期租金等當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)才會(huì)如期而至地被抱怨,。
但陳志昌強(qiáng)調(diào)，短期租金只是雅士亭的一項(xiàng)補(bǔ)充業(yè)務(wù),?！白饨鸲倘钡母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手太多了?！?/p>
更別提品牌層次不是在酒店一級(jí),，短期租金、住宅住宿,，雅高已經(jīng)投資于酒店,、公寓、游輪等休閑度假產(chǎn)品在線交易平臺(tái)VeryChicle,、高端短租公司一家,、私人度假租賃經(jīng)銷商TravelKeys，從住房來(lái)源,、地方發(fā)揮到全面布局的分銷渠道,，值得全球共同發(fā)展的Yashige關(guān)注。
同時(shí),，前后服務(wù)和技術(shù)體系如何配合固定比例,，不需長(zhǎng)、短租金,，實(shí)現(xiàn)不同渠道房間庫(kù)存的實(shí)時(shí)確認(rèn),，如何細(xì)分長(zhǎng),、短租戶的需求，如何實(shí)現(xiàn)不同群體的市場(chǎng)營(yíng)銷等,，也對(duì)雅士閣提出了挑戰(zhàn),。
后記
在采訪中，陳志強(qiáng)提到,，他在中國(guó)已經(jīng)生活了近17年,，整個(gè)中國(guó)團(tuán)隊(duì)一半以上的管理人員都是中國(guó)人。
"我們是一家本地公司,，但我們遵守當(dāng)?shù)靥厣膰?guó)際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),。"，還有很多空間要在YashiPavilion上取得進(jìn)展,。例如,，世界上只有20,000多名成員，只有大約30,000名中國(guó)成員,。"與酒店相比,，可能會(huì)有很大的差距，但是在高端服務(wù)公寓市場(chǎng),，它已經(jīng)領(lǐng)先了,。"
同時(shí)，就像國(guó)內(nèi)酒店一樣,，雅石亭在分布上,，游客也面臨著挑戰(zhàn)。除了利用忠誠(chéng)度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)更多官方網(wǎng)站的直接銷售和將其房產(chǎn)放在網(wǎng)上之外,，雅士亭還在這頭飛豬中開(kāi)設(shè)了官方旗艦店,，直接連接到國(guó)內(nèi)外公寓的來(lái)源。
當(dāng)然,，OTA平臺(tái)，如攜程,，也是葉什卡庫(kù)分布的通道,。對(duì)于第三方分銷渠道的態(tài)度，陳智生也表示,，OTA傭金過(guò)高,，渠道仍要盡可能考慮成本效益。
此外,，市場(chǎng)環(huán)境的變化,，玩家的增多，資本的進(jìn)入,，使得長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域充滿了無(wú)限的可能性,。就像Airbnb的誕生,、迅速的全球化和獨(dú)角獸一樣，遺產(chǎn)酒店也面臨著壓力,，包括萬(wàn)豪酒店和洲際酒店,。
后來(lái)，企業(yè)家顛覆了,，這樣的事情會(huì)發(fā)生在雅石亭嗎,？誠(chéng)然，類似Airbnb的需求匹配平臺(tái)已經(jīng)出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域,，但陳志昌認(rèn)為,，亞士亭投入巨資、線下重線,、管理和運(yùn)營(yíng),，服務(wù)質(zhì)量在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域仍是不可替代的。許多公寓企業(yè)家視自己為互聯(lián)網(wǎng)公司,，無(wú)論利潤(rùn)如何,，都在快速增長(zhǎng)和快速增長(zhǎng)。他們意識(shí)到,，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域,，住宿與共享自行車不同，但仍取決于堅(jiān)實(shí)的運(yùn)營(yíng)和盈利能力,。
相關(guān)文章
友情鏈接