停牌兩個月后,，以“旅游加房地產(chǎn)”著稱的中國海外城市放棄了80億美元的增長。對于收入只有300億元左右的海外中國城市來說,，如此大的增長將在很大程度上緩解其財政壓力,，并有助于其隨后的擴張。
根據(jù)公告,，華僑城計劃用這筆資金做三件事： 約 10 億元由母公司華僑城集團收購武漢華僑城,，上海華僑城，酒店管理公司多項股權(quán),，三家公司入股其全資子公司,； 約 40 億元投資深圳華僑城西北角兩個地塊項目，重慶華僑城號.. 1 地塊開發(fā),； 30 億元抵債,。
值得注意的是，近年來興建房地產(chǎn)的私營企業(yè)寶能躍升為海外華人城市的第三大股東,，擁有20%股份的前海人壽已成為海外華人城市的第二大股東,，被認為是實行混業(yè)經(jīng)營，加快海外華人城市國有企業(yè)改革的行為,。與此同時,，海外華人城市計劃向296名中高級管理人員和業(yè)務(wù)核心骨干推出股權(quán)激勵措施,，授予1.21億股的限制性股份。
業(yè)內(nèi)人士認為,，華僑城的拐點再次出現(xiàn).2006年,，中國城市啟動了第一次股權(quán)激勵，公司發(fā)展到了快車道上,，無論是探索發(fā)展模式還是在不同地區(qū)擴張速度,。預(yù)計將推動公司轉(zhuǎn)型的“混合股權(quán)激勵”將啟動下一輪快速增長。
國有企業(yè)改革方興未艾
隨著國有企業(yè)改革總體規(guī)劃即將落空,，華僑城市加快了改革步伐,。
3 月 20 日晚間，華僑城發(fā)布公告稱,，擬以每股 6.88 元的價格非公開發(fā)行 11.63 億股,，募集資金 80 億元。 其中,，前海人壽,，聚盛華，華僑城集團分別認購 5.81 億,，4.36 億,，1.45 億股..
增持后華僑城集團持股比例由 56.9% 降至 50.77% .. 前海人壽和隗勝華分別持股 6.89% 和 5.17% ，位列華僑城第二和第三大股東..
此前,，前海仁壽,，聚盛華并未持有華僑城的股權(quán)，而兩家公司的背后是寶能系的姚振華..
奎盛華是寶能部公司,，其控股股東是深圳寶能投資集團有限公司,，實際控制的是姚振華。前海生活與寶能密切相關(guān),。姚振華雖然沒有控股股東，但卻是一名法定代表人,?？⑷A擁有前海人壽20%的股份，是潛海人壽的最大股東,。
寶安部的進入被認為是加快在海外中國城市實施混合所有制的舉措,。海通證券分析師林周勇分析，這種混合所有制,，可能會給海外中國城市治理結(jié)構(gòu)帶來更大的改善,。
華僑城在公告中還表示，隨著中國推進國有企業(yè)改革,，公司將加快國有企業(yè)改革,，優(yōu)化國有資源配置,，提高國有資產(chǎn)運營效率。這種私募有利于改善公司的資本結(jié)構(gòu),，有利于公司治理結(jié)構(gòu)的提高,，有利于提高市場、管理和資本運營能力,。
可見,，華僑城將拿出近10億元資金，收購武漢華僑城15.15%,，上海華僑城9.87%,，酒店管理公司38.78%，由母公司華僑城市集團所有,。收購后,，華僑城將100%擁有這三家公司。
它有利于整個內(nèi)部資源,，進一步提高公司核心控股子公司的控制力,，提高整體競爭力和盈利能力。
至于為什么不愿透露姓名的經(jīng)紀分析師寶能部(Baoneng Department)告訴記者,，寶能部近年來在房地產(chǎn)領(lǐng)域迅速擴張,。這一次，海外華人城市應(yīng)該對其房地產(chǎn)開發(fā)模式持樂觀態(tài)度,。再加上寶能部去年從深圳振業(yè)撤出,，不難理解華僑城的戰(zhàn)略投資。
值得注意的是,，在海外華人城市發(fā)展壯大的同時,，它已經(jīng)宣布了一項股權(quán)激勵計劃，將1.21億股限制性股票授予296名中高級管理人員和業(yè)務(wù)的核心骨干,。其中,，副總裁級高管各800000股，中層管理人員215人,，平均448000股,，核心業(yè)務(wù)骨干76人，平均262000股,，行使價格4.73元/股,。有限制的鎖存期為2年，4年內(nèi)未上鎖,，每年解鎖25%,。
股權(quán)激勵是國有企業(yè)改革中最大的亮點，也是更加務(wù)實可行的措施,。這位不愿透露姓名的分析師表示,，,，海外華人城市如何激勵員工和高管，是目前最緊迫的問題,。
這位分析師在過去的一年里對一些國有企業(yè)進行了調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)國有企業(yè)的改革在資本市場上非常活躍,，但行業(yè)和政府部門對如何進行改革大多持謹慎態(tài)度,。他認為，股權(quán)激勵聽起來并不是顛覆性的,，但更可行,，也不會產(chǎn)生更大的負面影響，當員工和高管的激勵問題得到解決時,，隨后的改革將更加順暢,。
緩解資金壓力
除了國有企業(yè)改革的理念外，80億元的融資規(guī)模也將緩解資本壓力,，為海外華人城市注入發(fā)展動力,。
華僑城承認，自2009年完成重大資產(chǎn)重組以來,，公司的股權(quán)融資受到了一定程度的限制,，主要通過自身業(yè)務(wù)積累和債務(wù)融資來支持大型項目建設(shè)投資，公司的權(quán)益負債較大,，資產(chǎn)負債率仍處于較高水平,。過去三年，該公司的資產(chǎn)負債率分別為6995%,、68.53%和66.01%.這一比例超過了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的平均水平,，分別為64.28%和36.84%。繼續(xù)擴大債務(wù)融資規(guī)模,，將給公司的生產(chǎn)經(jīng)營帶來巨大壓力,，同時也會增加財務(wù)風(fēng)險。
在這種情況下,，海外華人城市迫切需要通過股權(quán)融資來增強資本實力,。增資完成后，華僑城賬面現(xiàn)金將超過200億元,。
據(jù)悉，華僑城將動用7億元,、10億元和23億元投資深圳僑城西北地區(qū)的2號,、3號和重慶僑城第一項目。
上述三個項目的位置優(yōu)越,，其中位于深圳西北的2號地塊和3號地塊位于中國成熟的華僑城市地區(qū),。公司位于超高層住宅區(qū),，總計劃投資1.75億元，投資2.21億元,，預(yù)計收入總額3.26億元,，收入3.89億元。第2號土地于去年6月開始,，第3號土地計劃于今年5月開始,。
重慶華僑城第一批工程位于重慶北部新區(qū)麗佳商業(yè)區(qū)。位于重慶第一個主題文化綜合項目中,。計劃建設(shè)面積550000平方米,，其中包括住宅和商業(yè)設(shè)施，計劃于今年10月動工,，總收入預(yù)計將達到56.7億元,。
在房地產(chǎn)開發(fā)進入白銀時代之際，這些項目對中國華僑城市的未來發(fā)展具有重要意義,。
根據(jù)財務(wù)報告,，2014年海外中國城市的營業(yè)收入約為30.718億元，同比增長9.1%,，上市公司股東的凈利潤為4.775億元,，同比增長8.31%。
不難發(fā)現(xiàn),，過去三年來,，海外華人城市的收入和利潤增長一直在下降，但去年卻達到了最低水平,。2012年至2013年,，華僑城營業(yè)收入比上年同期分別增長28.63%和26.35%，而上市公司股東凈利潤分別增長21.17%和14.6%,。
作為過去最大的業(yè)務(wù),，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去年首次被旅游業(yè)所取代。2014年,，中國海外城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合業(yè)務(wù)收入分別為149.1億元和151.5億元,。
然而，華泰證券(HuataiSecurities)分析師草明認為,，海外華人城市以低價取得土地,，擁有知名旅游品牌的優(yōu)勢，而且仍有一種快速收回房地產(chǎn)開發(fā)資金補貼的競爭性模式,。由于房地產(chǎn)行業(yè)快速賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束,，開發(fā)商需要在未來更多地關(guān)注他們的業(yè)務(wù)。
“大多數(shù)地方政府都希望從跑馬地等主題公園吸引投資,，以提升城市的文化形象,，改善該地區(qū)的投資和消費環(huán)境,。向海外華人城市出售土地的平均價格較低，總體上,，海外華人城市的平均地價與平均售價之比不到20%,，在上市的A股住宅企業(yè)中處于較低的水平?！辈芄饷髡f,。
相關(guān)文章
友情鏈接