停牌兩個月后，以“旅游加房地產(chǎn)”著稱的中國海外城市放棄了80億美元的增長。對于收入只有300億元左右的海外中國城市來說，如此大的增長將在很大程度上緩解其財(cái)政壓力，并有助于其隨后的擴(kuò)張。
根據(jù)公告，華僑城計(jì)劃用這筆資金做三件事： 約 10 億元由母公司華僑城集團(tuán)收購武漢華僑城，上海華僑城，酒店管理公司多項(xiàng)股權(quán)，三家公司入股其全資子公司； 約 40 億元投資深圳華僑城西北角兩個地塊項(xiàng)目，重慶華僑城號.. 1 地塊開發(fā)； 30 億元抵債。
值得注意的是，近年來興建房地產(chǎn)的私營企業(yè)寶能躍升為海外華人城市的第三大股東，擁有20%股份的前海人壽已成為海外華人城市的第二大股東，被認(rèn)為是實(shí)行混業(yè)經(jīng)營，加快海外華人城市國有企業(yè)改革的行為。與此同時(shí)，海外華人城市計(jì)劃向296名中高級管理人員和業(yè)務(wù)核心骨干推出股權(quán)激勵措施，授予1.21億股的限制性股份。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城的拐點(diǎn)再次出現(xiàn).2006年，中國城市啟動了第一次股權(quán)激勵，公司發(fā)展到了快車道上，無論是探索發(fā)展模式還是在不同地區(qū)擴(kuò)張速度。預(yù)計(jì)將推動公司轉(zhuǎn)型的“混合股權(quán)激勵”將啟動下一輪快速增長。
國有企業(yè)改革方興未艾
隨著國有企業(yè)改革總體規(guī)劃即將落空，華僑城市加快了改革步伐。
3 月 20 日晚間，華僑城發(fā)布公告稱，擬以每股 6.88 元的價(jià)格非公開發(fā)行 11.63 億股，募集資金 80 億元。 其中，前海人壽，聚盛華，華僑城集團(tuán)分別認(rèn)購 5.81 億，4.36 億，1.45 億股..
增持后華僑城集團(tuán)持股比例由 56.9% 降至 50.77% .. 前海人壽和隗勝華分別持股 6.89% 和 5.17% ，位列華僑城第二和第三大股東..
此前，前海仁壽，聚盛華并未持有華僑城的股權(quán)，而兩家公司的背后是寶能系的姚振華..
奎盛華是寶能部公司，其控股股東是深圳寶能投資集團(tuán)有限公司，實(shí)際控制的是姚振華。前海生活與寶能密切相關(guān)。姚振華雖然沒有控股股東，但卻是一名法定代表人。奎盛華擁有前海人壽20%的股份，是潛海人壽的最大股東。
寶安部的進(jìn)入被認(rèn)為是加快在海外中國城市實(shí)施混合所有制的舉措。海通證券分析師林周勇分析，這種混合所有制，可能會給海外中國城市治理結(jié)構(gòu)帶來更大的改善。
華僑城在公告中還表示，隨著中國推進(jìn)國有企業(yè)改革，公司將加快國有企業(yè)改革，優(yōu)化國有資源配置，提高國有資產(chǎn)運(yùn)營效率。這種私募有利于改善公司的資本結(jié)構(gòu)，有利于公司治理結(jié)構(gòu)的提高，有利于提高市場、管理和資本運(yùn)營能力。
可見，華僑城將拿出近10億元資金，收購武漢華僑城15.15%，上海華僑城9.87%，酒店管理公司38.78%，由母公司華僑城市集團(tuán)所有。收購后，華僑城將100%擁有這三家公司。
它有利于整個內(nèi)部資源，進(jìn)一步提高公司核心控股子公司的控制力，提高整體競爭力和盈利能力。
至于為什么不愿透露姓名的經(jīng)紀(jì)分析師寶能部(Baoneng Department)告訴記者，寶能部近年來在房地產(chǎn)領(lǐng)域迅速擴(kuò)張。這一次，海外華人城市應(yīng)該對其房地產(chǎn)開發(fā)模式持樂觀態(tài)度。再加上寶能部去年從深圳振業(yè)撤出，不難理解華僑城的戰(zhàn)略投資。
值得注意的是，在海外華人城市發(fā)展壯大的同時(shí)，它已經(jīng)宣布了一項(xiàng)股權(quán)激勵計(jì)劃，將1.21億股限制性股票授予296名中高級管理人員和業(yè)務(wù)的核心骨干。其中，副總裁級高管各800000股，中層管理人員215人，平均448000股，核心業(yè)務(wù)骨干76人，平均262000股，行使價(jià)格4.73元/股。有限制的鎖存期為2年，4年內(nèi)未上鎖，每年解鎖25%。
股權(quán)激勵是國有企業(yè)改革中最大的亮點(diǎn)，也是更加務(wù)實(shí)可行的措施。這位不愿透露姓名的分析師表示，，海外華人城市如何激勵員工和高管，是目前最緊迫的問題。
這位分析師在過去的一年里對一些國有企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)國有企業(yè)的改革在資本市場上非常活躍，但行業(yè)和政府部門對如何進(jìn)行改革大多持謹(jǐn)慎態(tài)度。他認(rèn)為，股權(quán)激勵聽起來并不是顛覆性的，但更可行，也不會產(chǎn)生更大的負(fù)面影響，當(dāng)員工和高管的激勵問題得到解決時(shí)，隨后的改革將更加順暢。
緩解資金壓力
除了國有企業(yè)改革的理念外，80億元的融資規(guī)模也將緩解資本壓力，為海外華人城市注入發(fā)展動力。
華僑城承認(rèn)，自2009年完成重大資產(chǎn)重組以來，公司的股權(quán)融資受到了一定程度的限制，主要通過自身業(yè)務(wù)積累和債務(wù)融資來支持大型項(xiàng)目建設(shè)投資，公司的權(quán)益負(fù)債較大，資產(chǎn)負(fù)債率仍處于較高水平。過去三年，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為6995%、68.53%和66.01%.這一比例超過了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的平均水平，分別為64.28%和36.84%。繼續(xù)擴(kuò)大債務(wù)融資規(guī)模，將給公司的生產(chǎn)經(jīng)營帶來巨大壓力，同時(shí)也會增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
在這種情況下，海外華人城市迫切需要通過股權(quán)融資來增強(qiáng)資本實(shí)力。增資完成后，華僑城賬面現(xiàn)金將超過200億元。
據(jù)悉，華僑城將動用7億元、10億元和23億元投資深圳僑城西北地區(qū)的2號、3號和重慶僑城第一項(xiàng)目。
上述三個項(xiàng)目的位置優(yōu)越，其中位于深圳西北的2號地塊和3號地塊位于中國成熟的華僑城市地區(qū)。公司位于超高層住宅區(qū)，總計(jì)劃投資1.75億元，投資2.21億元，預(yù)計(jì)收入總額3.26億元，收入3.89億元。第2號土地于去年6月開始，第3號土地計(jì)劃于今年5月開始。
重慶華僑城第一批工程位于重慶北部新區(qū)麗佳商業(yè)區(qū)。位于重慶第一個主題文化綜合項(xiàng)目中。計(jì)劃建設(shè)面積550000平方米，其中包括住宅和商業(yè)設(shè)施，計(jì)劃于今年10月動工，總收入預(yù)計(jì)將達(dá)到56.7億元。
在房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入白銀時(shí)代之際，這些項(xiàng)目對中國華僑城市的未來發(fā)展具有重要意義。
根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告，2014年海外中國城市的營業(yè)收入約為30.718億元，同比增長9.1%，上市公司股東的凈利潤為4.775億元，同比增長8.31%。
不難發(fā)現(xiàn)，過去三年來，海外華人城市的收入和利潤增長一直在下降，但去年卻達(dá)到了最低水平。2012年至2013年，華僑城營業(yè)收入比上年同期分別增長28.63%和26.35%，而上市公司股東凈利潤分別增長21.17%和14.6%。
作為過去最大的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去年首次被旅游業(yè)所取代。2014年，中國海外城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合業(yè)務(wù)收入分別為149.1億元和151.5億元。
然而，華泰證券(HuataiSecurities)分析師草明認(rèn)為，海外華人城市以低價(jià)取得土地，擁有知名旅游品牌的優(yōu)勢，而且仍有一種快速收回房地產(chǎn)開發(fā)資金補(bǔ)貼的競爭性模式。由于房地產(chǎn)行業(yè)快速賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商需要在未來更多地關(guān)注他們的業(yè)務(wù)。
“大多數(shù)地方政府都希望從跑馬地等主題公園吸引投資，以提升城市的文化形象，改善該地區(qū)的投資和消費(fèi)環(huán)境。向海外華人城市出售土地的平均價(jià)格較低，總體上，海外華人城市的平均地價(jià)與平均售價(jià)之比不到20%，在上市的A股住宅企業(yè)中處于較低的水平。”曹光明說。
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