每個年輕的文藝青年心中都有一個田園詩般的夢想，住宅的出現(xiàn)似乎已經(jīng)成為這種感覺和生計之間的平衡。逃離籠子的理想有一個經(jīng)濟載體，民居的大火迅速引發(fā)草原大火。
但事實上，只有少數(shù)人能掌握這種和諧。當住宅和住宅產(chǎn)業(yè)混合經(jīng)濟利益時，有多少人能堅持這種理想化的商業(yè)。
在麗江、大理、廈門鼓浪嶼等居住地區(qū)的早期發(fā)展中，早期的住宅企業(yè)家開始退縮。
陳克（ 化名）2014 年開始在麗江開房，實現(xiàn)了“彩云之南，綠水一家開客棧”的愿望。 但他當時并不知道，那是麗江住宅開發(fā)一年來的一個重要轉(zhuǎn)折點。
在此之前，麗江的住宅在全國各地都很有名，并在2013年達到頂峰，尤其是在麗江和疏河這兩個古鎮(zhèn)，那里的一個房間在旺季很難買到。但這種熱度也成為其背后各種矛盾的導火索。
首當其沖的是房東對合同的崩潰，以提高租金。2014年，在蘇河古城發(fā)生了"糞肥"和"油漆"事件，地主強行驅(qū)逐房客。除了外部爭端之外，居住住房的幾何平均增長率與旅游者的增長不匹配，市場飽和度正變得越來越嚴重，住宅住房內(nèi)的惡性競爭已經(jīng)開始。
“我們的行業(yè)將跟隨潮流。麗江顯然無法生存像我們這樣的小商店。”這就是他在2018年離開麗江的原因，陳說。
現(xiàn)在，陳可負責深圳的一所房子。他告訴記者，在他來之前，他曾想過要找出情況，和朋友們一起在這里投資，但現(xiàn)在他基本上消除了這個想法。
"投資回報率是一個障礙。深圳方面的投資數(shù)額特別高。與麗江不同的是，今年我開始居住在20萬元以上的住宅。我需要200萬-300萬。"陳克說。
在被市場“教育”的過程中，住宅產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)似乎形成了某種條件性的反思。只要提到“感情”，“利潤就是硬道理”就會立即被主流所追隨。同時，地方政府、開發(fā)商和資金對住宅行業(yè)也有“亮劍”，游戲規(guī)則悄然改變。
在不同的地區(qū)，住宅的發(fā)展處于不同的階段。雖然租金上漲，入住率降低，低房價不同程度地徘徊，一些人開始逃跑，但有些人不相信紅利已經(jīng)消失，而且還在運行。
住宅投資拐點
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，我國住宅產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展始于2007年前后，云南麗江、大理、浙江莫干山、廈門鼓浪嶼、廣西陽朔等典型集群地區(qū)的出現(xiàn)。
也是在2008年前后，深圳大鵬新區(qū)迎來了第一批住宅住宿，由外國沖浪者和風帆愛好者自發(fā)改造居住管理，逐漸吸引了一些自由職業(yè)者加入。
經(jīng)過數(shù)年的沉默，由于2011年在深圳舉行的世界大學運動會，許多活動開始于大鵬新區(qū)，并在一夜之間成名。就像所有的老故事一樣，在未來幾年里，這里的住宅數(shù)量急劇上升，從2008年的兩座上升到2013年的75座和2016年的近400座。
2016年，深圳入駐游客超過100萬人次，人均食宿消費600-800元，全年旅游收入5億多元，成為深圳沿海旅游的亮點。
然而，另一組數(shù)據(jù)有點駭人聽聞。根據(jù)深圳市大鵬新區(qū)協(xié)會發(fā)布的一份報告，根據(jù)2016年的全部成本核算，大鵬新區(qū)的居民和住宿損失超過90%。兩年后，這場比賽是否又回到了“上坡之路”？
3月12日，記者在比賽結(jié)束時來到該鎮(zhèn).中午時分，路邊海鮮攤、服務(wù)員和氣墊船、快艇經(jīng)營者紛紛上街招攬生意。也許是因為現(xiàn)在不是旺季或周末，鎮(zhèn)上的游客不多，街上很多人都掛著換乘標志，有的關(guān)門，有的還開著。
記者看到，一個叫春日的旅館把門上的轉(zhuǎn)移信息掛掉，就像現(xiàn)場的大多數(shù)人一樣，人的房子的主人不在商店里，權(quán)力交給了店主進行操作。商店主柜余勇（化學名）是東北叔叔。他告訴記者他實際上少于三個月。
“最近幾個月，酒店的入住率最好低于20%。聽其他老客棧老板聊天，就像去年夏天的情況一樣，他們與2018年開始的大鵬新區(qū)的預約交通有很大關(guān)系。”于勇說。
在傳統(tǒng)的旺季，記者發(fā)現(xiàn)預訂是在五八長假、八月周末和國慶節(jié)假期進行的。
于勇還指出，游客不多，這也與海灘形勢有關(guān)。海灘在比賽結(jié)束時已經(jīng)狹小，游輪、快艇等，都占據(jù)了海灘，游客沒有地方玩。
另一位住宅老板李兵問道，他說他在這家商店里呆了5到6年了，現(xiàn)在的顧客顯然還不到幾年前。
李冰認為，宅基地的發(fā)展其實是處在某種惡性循環(huán)中。沒有多少游客直接導致居民住宿收入的下降，對租金的壓力也越來越大。
“2015年，隨著2016年游客人數(shù)的增加，房租也會盡快上漲。如今，很多住宿費都不用跑了。這個村子里住著400多人，更不用說1/4的人了。”李冰說：“由于高昂的租金和壓力，房主只能通過出租一樓來平衡收入。”
"我們到了2013年，當時的住宿與現(xiàn)在的情況并不一樣。"李冰認為，當時的住宅住宿是"牧歌"，周圍環(huán)境比較安靜。現(xiàn)在街道的一樓充滿了燒烤、餐飲、酒吧、太臟、太商業(yè)化了，沒有那種舒適的感覺，游客自然會減少。
余勇還告訴記者，現(xiàn)在的租金壓力太大了。“這所房子的租金是每月2萬英鎊。我聽說去年房主損失了近200000英鎊。”
陳先生告訴記者，許多主機和房東簽署了一項增量合同，他住在那里，2016年的租金為300,000美元，2017年為360萬美元，2018年增加了84億，今年是100萬。但在去年的旺季，業(yè)務(wù)良好，入住率可達70%以上，2018年凈利潤達40萬以上。
"由于這個商店的大量招待會，我們在2018年專注于團隊建設(shè)，去年12月收到了超過20個團隊建設(shè)的訂單，最后還是在12月與暑假一樣獲得了同樣的收入。"說：“如果你想生存得很高，你還得努力工作。”陳先生說。
據(jù)幾位業(yè)主說，過去情況不是很好，不看海的人也在遷移，但現(xiàn)在連第一排和第二排的沿海地區(qū)也開始“倒轉(zhuǎn)”了。
"白宮是一個居住在競爭結(jié)束的6-7年的住宿鏈。有許多分支，但現(xiàn)在它們也正在轉(zhuǎn)移，目前只有一個分支是打開的。"陳克說。
陳可認為，這里的情況其實和麗江很相似，要做好，投資很大，競爭也很大。“五年的投資回報期很長，當你回到本的時候，你應(yīng)該投資重新裝修。”
然而，在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，在市場的作用下，一些業(yè)主已經(jīng)開始租賃或簽訂非增量租賃合同，但很難在季節(jié)結(jié)束時恢復到高峰。
增長邊界
陳可說，雖然更多的領(lǐng)域是這樣，麗江不回去，大理不是。
麗江住宅形態(tài)日趨惡化，低價競爭進入了惡性循環(huán)。由于生態(tài)環(huán)境的整治，大理已停業(yè)一年多，洱海水生態(tài)保護區(qū)核心區(qū)的餐廳客棧停業(yè)一年多。盡管大理洱海附近的住宿旅館于2018年9月開始重新開張，但2018年國慶節(jié)的入住并不像過去那樣好。
同時，瀘沽湖的旅游開發(fā)也進入了一個重要的時期，特別是2015年寧朗瀘沽湖機場的正式通航，使瀘沽湖成為住宅投資的新目的地。
許多人不知道魯古湖僅有1個主湖屬于麗江寧朗彝族自治縣永寧鎮(zhèn)，因為發(fā)展較早。此外，主湖和所連接的草海屬于四川省涼山彝族自治州鹽湖鎮(zhèn)蘆古湖鎮(zhèn)。
李滔是摩梭人，出生和長大于瀘沽湖鎮(zhèn)格薩村，通過旅游開發(fā)加入了住宿大軍。他原本在成都、重慶等地工作，后來又回到家里，把傳統(tǒng)的摩梭四合院改建成住宅，在古樹上蓋了一座樹屋。
李滔告訴記者，首先有一個樹屋的想法，然后才有一個改造住宅的計劃。這套房子占據(jù)了一座新房子，而另外兩座老房子仍然保持原樣。這座樹屋是由四川大學的學生設(shè)計和建造的，沒有古樹的分支。樹屋的重量被壓在幾根鋼柱上。
李滔曾在成都等地擔任農(nóng)家樂管家一職，在進入住宅方面有一定的經(jīng)驗。
"由于對游客的需求日益增加，越來越多的地方住宿。但是到目前為止，住在寄宿宿舍的當?shù)厝藥缀鯖]有人，外來者則做得更多。由于當?shù)厝嗣癫涣私饣ヂ?lián)網(wǎng)，對住宅住房改造的認識也受到了限制。我回到家鄉(xiāng)，因為我喜歡我的家鄉(xiāng)，我對旅游服務(wù)特別感興趣，促進了摩梭文化。"李濤說。
李滔說，他的家已經(jīng)開放兩年了，目前的商業(yè)形勢仍然比較樂觀。像許多地方一樣，瀘沽湖也無法避免淡季的明顯問題.
“在淡季，一天可能只有兩三間客房。不管怎樣，在淡季你可以養(yǎng)活你自己和你的家人。但到了旺季，入住率可以達到70%≤80%，甚至更高。”李滔說。
李滔還非常滿意住宅住宿的經(jīng)營收入，除了裝修費用外，因為房子是房子，不需要租金，住宅每月水電、勞動、用品消耗成本不足4000元，此外還有豬短租、Airbnb和美團榛子等平臺10%以下的傭金費用。
在第一年，在沒有平臺的情況下，客戶的來源還不成熟，李濤家的營業(yè)額達不到300,000，他說，隨著口碑的增加，今年的投資回報率可能超過30,000，投資回報率為5年。
在資金方面，和許多房主一樣，他也選擇自己籌集資金。新房子的12間房的裝修費用約為800000英鎊，這是他和他的朋友們投資的。在樹屋基金中，他選擇了眾籌。
事實上，眾籌是由四川大學建筑與環(huán)境系的三名教師和十六名同學組成的四川大學Sill社會建設(shè)小組發(fā)起的。2016年5月啟動了眾籌。在短短兩個月的時間里，該團隊得到了49人的支持，籌集了150158元。根據(jù)投資金額，8人選擇了不同的旅游禮品袋和紀念品禮品袋，5人成為樹屋的合作伙伴，并能夠分享樹屋的好處。
眾籌之所以被選中，是因為他有一個更大的目標。他曾計劃在古村Gesar的每個家庭建造一座樹屋，在樹屋度假村瀘沽湖(TreeHouse Resort)制作一張新的名片。
"不斷的發(fā)展對古樹造成了一定的破壞，有些樹木被連根拔起并作為根雕出售，但在保護的前提下，樹屋使古樹更有價值。村民們還想?yún)⒓樱@可以解決國內(nèi)的柴油、大米、油和鹽的成本。"李濤說。
不過，這一計劃可能會暫停。 由于是大理洱海的前車之鑒，.. 李濤說，現(xiàn)在鎮(zhèn)里不允許建設(shè)民宿，而且裝修不好，樹屋更容易影響村風，所以不允許建設(shè)..
在這種情況下，李濤打算澄清住宅和住宅管理的思想，深化文化內(nèi)涵發(fā)展為更精細的產(chǎn)品。
生活在頭腦中的麻煩
政府的參與有時會阻礙新觀念的落地，但標準化是住宅發(fā)展的必由之路。目前，傳統(tǒng)住宅集群、大理、莫干山、鼓浪嶼等已進入規(guī)范發(fā)展階段。
2015年，深圳大鵬新區(qū)發(fā)布了全國首份住宅小區(qū)管理辦法，未來兩年，各地區(qū)的管理措施相繼落地，住宅行業(yè)的自我管理也在不斷加強。
2018年7月，海南省旅游發(fā)展委員會牽頭成立海南旅游住宿協(xié)會，推動海南住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。王連濤，豬業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席運營官，成為海南省旅游協(xié)會會長.
3月初，王連濤在接受記者采訪時指出，在他對海南人民的六個月的深刻了解中，最大的感受是缺乏領(lǐng)導品牌。
事實上，海南人民在經(jīng)濟效益和交易規(guī)模上一直處于全國前列。然而，人們總是覺得，在海南居住的人們并沒有多少深刻的印象，很多人都在城市里，比如三亞，沒有特別的特色。”王連濤說。
王連濤認為，海南的優(yōu)勢也可能是阻礙住宅和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利之處。由于海南在旺季，各種服務(wù)行業(yè)并不擔心游客的來源。沒有市場機制迫使住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和快速迭代。例如，在廣東、廣西、四川等地，在促進其快速分化的同時，海南的居民平均有較大的競爭優(yōu)勢。
海南農(nóng)村居民鹿飲溪的投資者黃繼軍也有這樣的看法。2017年，他離開了銀行業(yè)，加入了住宅和住宅行業(yè)。目前，他和團隊經(jīng)營著兩條住宅產(chǎn)品線，一條是城市住宅的輕資產(chǎn)，即受業(yè)主委托，只負責經(jīng)營。另一項是他在海南擁有大量資產(chǎn)的農(nóng)村住房，盧因西在那里獲得了三項國際獎項，并在海南獨樹一幟。
六音溪位于海南省文昌市大廟村，曾是百年來的棄置之所，但至今在海南無論是在政府層面還是在從業(yè)人員層面都是著名的。黃繼軍告訴記者，老房子的租金并不貴，一年只有2萬元左右，主要投資在裝修上，花費了300多萬美元，今年春節(jié)前才開業(yè)，入住率達到了80%。
然而，對于黃繼軍來說，房間的數(shù)量相對較小。作為海南農(nóng)村住宿的模范房間，有關(guān)部門對考察訪問的需求特別大，因此他們不得不減少他們的業(yè)務(wù)，因此政府也希望他們盡快降落到其他一些住宿地。除了政府部門外，魯英熙還接待了兩個階段的居民頭條新聞，前往海南旅游，人口接近100人。
黃繼軍認為，如果鹿應(yīng)溪人住在莫干山，把他們安置在麗江是沒有什么意義的，但他們在海南卻很有名，因為他們看不見他們在海南降落在地上的東西。
“這是海南人民住宅發(fā)展的最大問題。”黃繼軍說。
事實上，最典型的例子是住宿的衛(wèi)生問題。這一點將在住宿管理中得到強調(diào)，但仍有許多從業(yè)人員無法做到這一點。黃繼軍說，清洗必須有相應(yīng)的約束，這不是秘密，但很難實施。
“在規(guī)則中，我認為海南太規(guī)范了。事情還沒做好。沒有更有影響力的品牌了。有規(guī)矩是沒用的。“黃繼軍說，”拿村舍來說，有些經(jīng)理說我們太現(xiàn)代化了，但也有人認為我們做到了傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合。``
在黃繼軍的布局中，陸銀喜是一個小樣本的試錯產(chǎn)品，如在商業(yè)上，培訓大學生或本地人為店長，但目前還沒有完成完整的周期，尚不清楚該模型是否可行。目前，他們正在談?wù)摰氖呛Ｄ衔牟⒊嘻湹鹊氐男罗r(nóng)村住宅項目，甚至可能是整個村莊，投資者希望參與其中。黃繼軍希望專注于運營，而不是投資。
“國家人民家園的位置將著眼于資源，看民風。”黃繼軍說，如果聲音太大，或者政府的政策條件跟不上，可能就沒有辦法繼續(xù)堅持下去了。
城市住宅快車道
農(nóng)村住宅已成為農(nóng)村復興的入口，但從數(shù)量上看，城市住宅仍是住宅市場的主力軍。只有從短期租賃平臺的住宅住宿產(chǎn)品，城市住宿仍然占多數(shù)。特別是在旅游城市，住宅住宿的增長仍在繼續(xù)。
離莫干山不遠的杭州，住宅發(fā)展迅猛。數(shù)據(jù)顯示，杭州的住宿始于2010年，2014年和2015年出現(xiàn)井噴增長，2016年和2017年持續(xù)增長。
據(jù)杭州旅游委員會負責人透露，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年年底，杭州注冊的住宿數(shù)量已超過3500個。
杭州如一茶主蔡曉榮也接車了。
蔡曉榮曾是一家高端家用軟裝設(shè)計師。2018年，當房子閑置時，她利用自己的專業(yè)優(yōu)勢，仔細設(shè)計并將其改造為住宅。同時，他又租了一棟房子進行了翻修，一年就開了三套房子。
目前，我自己做客戶服務(wù)，客人咨詢，定單都是自己處理的，除了專門的清潔人員仔細打掃，布草等消耗品更換。蔡曉榮說。
與農(nóng)村住宅相比，城市住宅的最大優(yōu)勢是投資門檻較低。每個房子的條件不同，早期的投資也有所不同。蔡曉榮指出，從她的經(jīng)驗來看，最大的裝修投資是她自己的房子，花費大約200000英鎊。在杭州，這已經(jīng)是一個相對較高的成本，其他出租房屋的裝修成本也相對較低。
由于租期為3至5年，如果裝修成本過高，很難回到原來的水平。目前投資周期的回報率約為一年左右，這是理想的。蔡曉榮說，去年一家商店的營業(yè)額可能達到100000到120000，而非高峰時期的住宿間隔是每月200元。
蔡曉榮認為，雖然農(nóng)村住房在去年和今年成為一個熱點，但農(nóng)村住宅投資回報太長，城市住宅甚至更短。城市住宿的高峰期更長，尤其是在杭州這樣的旅游城市，那里甚至在平日也會有客人。此外，杭州也有當?shù)乜腿耍麄円矊⒄嫉?0%和30%。
“當有空房的時候，也有一點焦慮，但后來學會了冷靜地面對這個事實，想辦法改善他們的住房供應(yīng)，思考如何宣傳和增加訂單數(shù)量。”蔡曉榮說。
然而，與許多地方類似，杭州的城市住宿于2017年下半年開始，訂單數(shù)量和實際入住率進入下降通道，住宅住宿信息的轉(zhuǎn)移也隨之增加。
蔡曉榮認為，這是一個非常正常的現(xiàn)象，如果新進入者做得不好，新進入者就會被淘汰。住宅的質(zhì)量與住宿的主人有很大的關(guān)系，從整體的設(shè)計、到服務(wù)的位置，包括營造氣氛等都非常重要。有些人對住宿很嚴重，其他人則在租房。
對于未來的規(guī)劃，蔡曉榮比較“佛系”時說，看他們能否滿足合適的住房來源，同時他們的孩子馬上小學，還需要考慮到家庭。但總的來說，她對杭州的住宿很樂觀。“一位朋友到了安利，開始準備住宿。”
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