每個(gè)年輕的文藝青年心中都有一個(gè)田園詩般的夢想,，住宅的出現(xiàn)似乎已經(jīng)成為這種感覺和生計(jì)之間的平衡,。逃離籠子的理想有一個(gè)經(jīng)濟(jì)載體，民居的大火迅速引發(fā)草原大火,。
但事實(shí)上,，只有少數(shù)人能掌握這種和諧。當(dāng)住宅和住宅產(chǎn)業(yè)混合經(jīng)濟(jì)利益時(shí),，有多少人能堅(jiān)持這種理想化的商業(yè),。
在麗江,、大理、廈門鼓浪嶼等居住地區(qū)的早期發(fā)展中,，早期的住宅企業(yè)家開始退縮,。
陳克（ 化名）2014 年開始在麗江開房，實(shí)現(xiàn)了“彩云之南,，綠水一家開客?！钡脑竿?但他當(dāng)時(shí)并不知道,，那是麗江住宅開發(fā)一年來的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
在此之前,，麗江的住宅在全國各地都很有名,，并在2013年達(dá)到頂峰，尤其是在麗江和疏河這兩個(gè)古鎮(zhèn),，那里的一個(gè)房間在旺季很難買到,。但這種熱度也成為其背后各種矛盾的導(dǎo)火索。
首當(dāng)其沖的是房東對合同的崩潰,，以提高租金,。2014年，在蘇河古城發(fā)生了"糞肥"和"油漆"事件,，地主強(qiáng)行驅(qū)逐房客,。除了外部爭端之外，居住住房的幾何平均增長率與旅游者的增長不匹配,，市場飽和度正變得越來越嚴(yán)重,，住宅住房內(nèi)的惡性競爭已經(jīng)開始。
“我們的行業(yè)將跟隨潮流,。麗江顯然無法生存像我們這樣的小商店,。”這就是他在2018年離開麗江的原因,，陳說,。
現(xiàn)在，陳可負(fù)責(zé)深圳的一所房子,。他告訴記者,，在他來之前，他曾想過要找出情況,，和朋友們一起在這里投資,，但現(xiàn)在他基本上消除了這個(gè)想法。
"投資回報(bào)率是一個(gè)障礙,。深圳方面的投資數(shù)額特別高,。與麗江不同的是,，今年我開始居住在20萬元以上的住宅。我需要200萬-300萬,。"陳克說,。
在被市場“教育”的過程中，住宅產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)似乎形成了某種條件性的反思,。只要提到“感情”,，“利潤就是硬道理”就會立即被主流所追隨。同時(shí),，地方政府,、開發(fā)商和資金對住宅行業(yè)也有“亮劍”，游戲規(guī)則悄然改變,。
在不同的地區(qū),，住宅的發(fā)展處于不同的階段。雖然租金上漲,，入住率降低,，低房價(jià)不同程度地徘徊，一些人開始逃跑,，但有些人不相信紅利已經(jīng)消失,，而且還在運(yùn)行。
住宅投資拐點(diǎn)
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，我國住宅產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展始于2007年前后,，云南麗江、大理,、浙江莫干山,、廈門鼓浪嶼、廣西陽朔等典型集群地區(qū)的出現(xiàn),。
也是在2008年前后,，深圳大鵬新區(qū)迎來了第一批住宅住宿，由外國沖浪者和風(fēng)帆愛好者自發(fā)改造居住管理,，逐漸吸引了一些自由職業(yè)者加入,。
經(jīng)過數(shù)年的沉默，由于2011年在深圳舉行的世界大學(xué)運(yùn)動會,，許多活動開始于大鵬新區(qū),，并在一夜之間成名。就像所有的老故事一樣,，在未來幾年里,，這里的住宅數(shù)量急劇上升，從2008年的兩座上升到2013年的75座和2016年的近400座。
2016年,，深圳入駐游客超過100萬人次,，人均食宿消費(fèi)600-800元，全年旅游收入5億多元,，成為深圳沿海旅游的亮點(diǎn),。
然而，另一組數(shù)據(jù)有點(diǎn)駭人聽聞,。根據(jù)深圳市大鵬新區(qū)協(xié)會發(fā)布的一份報(bào)告,，根據(jù)2016年的全部成本核算，大鵬新區(qū)的居民和住宿損失超過90%,。兩年后,，這場比賽是否又回到了“上坡之路”？
3月12日,，記者在比賽結(jié)束時(shí)來到該鎮(zhèn).中午時(shí)分,，路邊海鮮攤、服務(wù)員和氣墊船,、快艇經(jīng)營者紛紛上街招攬生意。也許是因?yàn)楝F(xiàn)在不是旺季或周末,，鎮(zhèn)上的游客不多,，街上很多人都掛著換乘標(biāo)志，有的關(guān)門,，有的還開著,。
記者看到，一個(gè)叫春日的旅館把門上的轉(zhuǎn)移信息掛掉,，就像現(xiàn)場的大多數(shù)人一樣,，人的房子的主人不在商店里，權(quán)力交給了店主進(jìn)行操作,。商店主柜余勇（化學(xué)名）是東北叔叔,。他告訴記者他實(shí)際上少于三個(gè)月。
“最近幾個(gè)月,，酒店的入住率最好低于20%,。聽其他老客棧老板聊天，就像去年夏天的情況一樣,，他們與2018年開始的大鵬新區(qū)的預(yù)約交通有很大關(guān)系,。”于勇說,。
在傳統(tǒng)的旺季,，記者發(fā)現(xiàn)預(yù)訂是在五八長假、八月周末和國慶節(jié)假期進(jìn)行的。
于勇還指出,，游客不多,，這也與海灘形勢有關(guān)。海灘在比賽結(jié)束時(shí)已經(jīng)狹小,，游輪,、快艇等，都占據(jù)了海灘,，游客沒有地方玩,。
另一位住宅老板李兵問道，他說他在這家商店里呆了5到6年了,，現(xiàn)在的顧客顯然還不到幾年前,。
李冰認(rèn)為，宅基地的發(fā)展其實(shí)是處在某種惡性循環(huán)中,。沒有多少游客直接導(dǎo)致居民住宿收入的下降,，對租金的壓力也越來越大。
“2015年,，隨著2016年游客人數(shù)的增加,，房租也會盡快上漲。如今,，很多住宿費(fèi)都不用跑了,。這個(gè)村子里住著400多人，更不用說1/4的人了,?！崩畋f：“由于高昂的租金和壓力，房主只能通過出租一樓來平衡收入,?！?/p>
"我們到了2013年，當(dāng)時(shí)的住宿與現(xiàn)在的情況并不一樣,。"李冰認(rèn)為,，當(dāng)時(shí)的住宅住宿是"牧歌"，周圍環(huán)境比較安靜?，F(xiàn)在街道的一樓充滿了燒烤,、餐飲、酒吧,、太臟,、太商業(yè)化了，沒有那種舒適的感覺,，游客自然會減少,。
余勇還告訴記者，現(xiàn)在的租金壓力太大了?！斑@所房子的租金是每月2萬英鎊,。我聽說去年房主損失了近200000英鎊?！?/p>
陳先生告訴記者,，許多主機(jī)和房東簽署了一項(xiàng)增量合同，他住在那里,，2016年的租金為300,000美元,，2017年為360萬美元，2018年增加了84億,，今年是100萬,。但在去年的旺季，業(yè)務(wù)良好,，入住率可達(dá)70%以上,，2018年凈利潤達(dá)40萬以上。
"由于這個(gè)商店的大量招待會,，我們在2018年專注于團(tuán)隊(duì)建設(shè),，去年12月收到了超過20個(gè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)的訂單，最后還是在12月與暑假一樣獲得了同樣的收入,。"說：“如果你想生存得很高,，你還得努力工作?！标愊壬f。
據(jù)幾位業(yè)主說,，過去情況不是很好,，不看海的人也在遷移，但現(xiàn)在連第一排和第二排的沿海地區(qū)也開始“倒轉(zhuǎn)”了,。
"白宮是一個(gè)居住在競爭結(jié)束的6-7年的住宿鏈,。有許多分支，但現(xiàn)在它們也正在轉(zhuǎn)移,，目前只有一個(gè)分支是打開的,。"陳克說。
陳可認(rèn)為,，這里的情況其實(shí)和麗江很相似,，要做好，投資很大,，競爭也很大,。“五年的投資回報(bào)期很長，當(dāng)你回到本的時(shí)候,，你應(yīng)該投資重新裝修,。”
然而,，在調(diào)查中,，記者發(fā)現(xiàn)，在市場的作用下,，一些業(yè)主已經(jīng)開始租賃或簽訂非增量租賃合同,，但很難在季節(jié)結(jié)束時(shí)恢復(fù)到高峰。
增長邊界
陳可說,，雖然更多的領(lǐng)域是這樣,，麗江不回去，大理不是,。
麗江住宅形態(tài)日趨惡化,，低價(jià)競爭進(jìn)入了惡性循環(huán)。由于生態(tài)環(huán)境的整治,，大理已停業(yè)一年多,，洱海水生態(tài)保護(hù)區(qū)核心區(qū)的餐廳客棧停業(yè)一年多。盡管大理洱海附近的住宿旅館于2018年9月開始重新開張,，但2018年國慶節(jié)的入住并不像過去那樣好,。
同時(shí)，瀘沽湖的旅游開發(fā)也進(jìn)入了一個(gè)重要的時(shí)期,，特別是2015年寧朗瀘沽湖機(jī)場的正式通航,，使瀘沽湖成為住宅投資的新目的地。
許多人不知道魯古湖僅有1個(gè)主湖屬于麗江寧朗彝族自治縣永寧鎮(zhèn),，因?yàn)榘l(fā)展較早,。此外，主湖和所連接的草海屬于四川省涼山彝族自治州鹽湖鎮(zhèn)蘆古湖鎮(zhèn),。
李滔是摩梭人,，出生和長大于瀘沽湖鎮(zhèn)格薩村，通過旅游開發(fā)加入了住宿大軍,。他原本在成都,、重慶等地工作，后來又回到家里,，把傳統(tǒng)的摩梭四合院改建成住宅,，在古樹上蓋了一座樹屋。
李滔告訴記者,，首先有一個(gè)樹屋的想法,，然后才有一個(gè)改造住宅的計(jì)劃,。這套房子占據(jù)了一座新房子，而另外兩座老房子仍然保持原樣,。這座樹屋是由四川大學(xué)的學(xué)生設(shè)計(jì)和建造的,，沒有古樹的分支。樹屋的重量被壓在幾根鋼柱上,。
李滔曾在成都等地?fù)?dān)任農(nóng)家樂管家一職,，在進(jìn)入住宅方面有一定的經(jīng)驗(yàn)。
"由于對游客的需求日益增加,，越來越多的地方住宿,。但是到目前為止，住在寄宿宿舍的當(dāng)?shù)厝藥缀鯖]有人,，外來者則做得更多,。由于當(dāng)?shù)厝嗣癫涣私饣ヂ?lián)網(wǎng)，對住宅住房改造的認(rèn)識也受到了限制,。我回到家鄉(xiāng),，因?yàn)槲蚁矚g我的家鄉(xiāng)，我對旅游服務(wù)特別感興趣,，促進(jìn)了摩梭文化,。"李濤說。
李滔說,，他的家已經(jīng)開放兩年了,，目前的商業(yè)形勢仍然比較樂觀。像許多地方一樣,，瀘沽湖也無法避免淡季的明顯問題.
“在淡季,，一天可能只有兩三間客房。不管怎樣,，在淡季你可以養(yǎng)活你自己和你的家人,。但到了旺季，入住率可以達(dá)到70%≤80%,，甚至更高?！崩钐险f,。
李滔還非常滿意住宅住宿的經(jīng)營收入，除了裝修費(fèi)用外,，因?yàn)榉孔邮欠孔?，不需要租金，住宅每月水電,、勞動,、用品消耗成本不?000元,，此外還有豬短租、Airbnb和美團(tuán)榛子等平臺10%以下的傭金費(fèi)用,。
在第一年,，在沒有平臺的情況下，客戶的來源還不成熟,，李濤家的營業(yè)額達(dá)不到300,000,，他說，隨著口碑的增加,，今年的投資回報(bào)率可能超過30,000,，投資回報(bào)率為5年。
在資金方面,，和許多房主一樣,，他也選擇自己籌集資金。新房子的12間房的裝修費(fèi)用約為800000英鎊,，這是他和他的朋友們投資的,。在樹屋基金中，他選擇了眾籌,。
事實(shí)上,，眾籌是由四川大學(xué)建筑與環(huán)境系的三名教師和十六名同學(xué)組成的四川大學(xué)Sill社會建設(shè)小組發(fā)起的。2016年5月啟動了眾籌,。在短短兩個(gè)月的時(shí)間里,，該團(tuán)隊(duì)得到了49人的支持，籌集了150158元,。根據(jù)投資金額,，8人選擇了不同的旅游禮品袋和紀(jì)念品禮品袋，5人成為樹屋的合作伙伴,，并能夠分享樹屋的好處,。
眾籌之所以被選中，是因?yàn)樗幸粋€(gè)更大的目標(biāo),。他曾計(jì)劃在古村Gesar的每個(gè)家庭建造一座樹屋,，在樹屋度假村瀘沽湖(TreeHouse Resort)制作一張新的名片。
"不斷的發(fā)展對古樹造成了一定的破壞,，有些樹木被連根拔起并作為根雕出售,，但在保護(hù)的前提下，樹屋使古樹更有價(jià)值,。村民們還想?yún)⒓?，這可以解決國內(nèi)的柴油、大米,、油和鹽的成本,。"李濤說,。
不過，這一計(jì)劃可能會暫停,。 由于是大理洱海的前車之鑒,，.. 李濤說，現(xiàn)在鎮(zhèn)里不允許建設(shè)民宿,，而且裝修不好,，樹屋更容易影響村風(fēng)，所以不允許建設(shè)..
在這種情況下,，李濤打算澄清住宅和住宅管理的思想,，深化文化內(nèi)涵發(fā)展為更精細(xì)的產(chǎn)品。
生活在頭腦中的麻煩
政府的參與有時(shí)會阻礙新觀念的落地,，但標(biāo)準(zhǔn)化是住宅發(fā)展的必由之路,。目前，傳統(tǒng)住宅集群,、大理,、莫干山、鼓浪嶼等已進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段,。
2015年,，深圳大鵬新區(qū)發(fā)布了全國首份住宅小區(qū)管理辦法，未來兩年,，各地區(qū)的管理措施相繼落地,，住宅行業(yè)的自我管理也在不斷加強(qiáng)。
2018年7月,，海南省旅游發(fā)展委員會牽頭成立海南旅游住宿協(xié)會,，推動海南住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。王連濤,，豬業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席運(yùn)營官,，成為海南省旅游協(xié)會會長.
3月初，王連濤在接受記者采訪時(shí)指出,，在他對海南人民的六個(gè)月的深刻了解中,，最大的感受是缺乏領(lǐng)導(dǎo)品牌。
事實(shí)上,，海南人民在經(jīng)濟(jì)效益和交易規(guī)模上一直處于全國前列,。然而，人們總是覺得,，在海南居住的人們并沒有多少深刻的印象，很多人都在城市里,，比如三亞,，沒有特別的特色,。”王連濤說,。
王連濤認(rèn)為,，海南的優(yōu)勢也可能是阻礙住宅和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利之處。由于海南在旺季,，各種服務(wù)行業(yè)并不擔(dān)心游客的來源,。沒有市場機(jī)制迫使住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和快速迭代。例如,，在廣東,、廣西、四川等地,，在促進(jìn)其快速分化的同時(shí),，海南的居民平均有較大的競爭優(yōu)勢。
海南農(nóng)村居民鹿飲溪的投資者黃繼軍也有這樣的看法,。2017年,，他離開了銀行業(yè)，加入了住宅和住宅行業(yè),。目前,，他和團(tuán)隊(duì)經(jīng)營著兩條住宅產(chǎn)品線，一條是城市住宅的輕資產(chǎn),，即受業(yè)主委托,，只負(fù)責(zé)經(jīng)營。另一項(xiàng)是他在海南擁有大量資產(chǎn)的農(nóng)村住房,，盧因西在那里獲得了三項(xiàng)國際獎項(xiàng),，并在海南獨(dú)樹一幟。
六音溪位于海南省文昌市大廟村,，曾是百年來的棄置之所,，但至今在海南無論是在政府層面還是在從業(yè)人員層面都是著名的。黃繼軍告訴記者,，老房子的租金并不貴,，一年只有2萬元左右，主要投資在裝修上,，花費(fèi)了300多萬美元,，今年春節(jié)前才開業(yè)，入住率達(dá)到了80%,。
然而,，對于黃繼軍來說，房間的數(shù)量相對較小,。作為海南農(nóng)村住宿的模范房間,，有關(guān)部門對考察訪問的需求特別大,，因此他們不得不減少他們的業(yè)務(wù)，因此政府也希望他們盡快降落到其他一些住宿地,。除了政府部門外,，魯英熙還接待了兩個(gè)階段的居民頭條新聞，前往海南旅游,，人口接近100人,。
黃繼軍認(rèn)為，如果鹿應(yīng)溪人住在莫干山,，把他們安置在麗江是沒有什么意義的,，但他們在海南卻很有名，因?yàn)樗麄兛床灰娝麄冊诤Ｄ辖德湓诘厣系臇|西,。
“這是海南人民住宅發(fā)展的最大問題,。”黃繼軍說,。
事實(shí)上,，最典型的例子是住宿的衛(wèi)生問題。這一點(diǎn)將在住宿管理中得到強(qiáng)調(diào),，但仍有許多從業(yè)人員無法做到這一點(diǎn),。黃繼軍說，清洗必須有相應(yīng)的約束,，這不是秘密,，但很難實(shí)施。
“在規(guī)則中,，我認(rèn)為海南太規(guī)范了,。事情還沒做好。沒有更有影響力的品牌了,。有規(guī)矩是沒用的,。“黃繼軍說,，”拿村舍來說,，有些經(jīng)理說我們太現(xiàn)代化了，但也有人認(rèn)為我們做到了傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合,。``
在黃繼軍的布局中,，陸銀喜是一個(gè)小樣本的試錯產(chǎn)品，如在商業(yè)上,，培訓(xùn)大學(xué)生或本地人為店長,，但目前還沒有完成完整的周期，尚不清楚該模型是否可行。目前,，他們正在談?wù)摰氖呛Ｄ衔牟?、澄麥等地的新農(nóng)村住宅項(xiàng)目，甚至可能是整個(gè)村莊,，投資者希望參與其中。黃繼軍希望專注于運(yùn)營,，而不是投資,。
“國家人民家園的位置將著眼于資源，看民風(fēng),?！秉S繼軍說，如果聲音太大,，或者政府的政策條件跟不上,，可能就沒有辦法繼續(xù)堅(jiān)持下去了。
城市住宅快車道
農(nóng)村住宅已成為農(nóng)村復(fù)興的入口,，但從數(shù)量上看,，城市住宅仍是住宅市場的主力軍。只有從短期租賃平臺的住宅住宿產(chǎn)品,，城市住宿仍然占多數(shù),。特別是在旅游城市，住宅住宿的增長仍在繼續(xù),。
離莫干山不遠(yuǎn)的杭州,，住宅發(fā)展迅猛。數(shù)據(jù)顯示,，杭州的住宿始于2010年,，2014年和2015年出現(xiàn)井噴增長，2016年和2017年持續(xù)增長,。
據(jù)杭州旅游委員會負(fù)責(zé)人透露,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年年底,，杭州注冊的住宿數(shù)量已超過3500個(gè),。
杭州如一茶主蔡曉榮也接車了。
蔡曉榮曾是一家高端家用軟裝設(shè)計(jì)師,。2018年,，當(dāng)房子閑置時(shí)，她利用自己的專業(yè)優(yōu)勢,，仔細(xì)設(shè)計(jì)并將其改造為住宅,。同時(shí)，他又租了一棟房子進(jìn)行了翻修，一年就開了三套房子,。
目前,，我自己做客戶服務(wù)，客人咨詢,，定單都是自己處理的,，除了專門的清潔人員仔細(xì)打掃，布草等消耗品更換,。蔡曉榮說,。
與農(nóng)村住宅相比，城市住宅的最大優(yōu)勢是投資門檻較低,。每個(gè)房子的條件不同,，早期的投資也有所不同。蔡曉榮指出,，從她的經(jīng)驗(yàn)來看,，最大的裝修投資是她自己的房子，花費(fèi)大約200000英鎊,。在杭州,，這已經(jīng)是一個(gè)相對較高的成本，其他出租房屋的裝修成本也相對較低,。
由于租期為3至5年,，如果裝修成本過高，很難回到原來的水平,。目前投資周期的回報(bào)率約為一年左右,，這是理想的。蔡曉榮說,，去年一家商店的營業(yè)額可能達(dá)到100000到120000,，而非高峰時(shí)期的住宿間隔是每月200元。
蔡曉榮認(rèn)為,，雖然農(nóng)村住房在去年和今年成為一個(gè)熱點(diǎn),，但農(nóng)村住宅投資回報(bào)太長，城市住宅甚至更短,。城市住宿的高峰期更長,，尤其是在杭州這樣的旅游城市，那里甚至在平日也會有客人,。此外,，杭州也有當(dāng)?shù)乜腿耍麄円矊⒄嫉?0%和30%,。
“當(dāng)有空房的時(shí)候,，也有一點(diǎn)焦慮,，但后來學(xué)會了冷靜地面對這個(gè)事實(shí)，想辦法改善他們的住房供應(yīng),，思考如何宣傳和增加訂單數(shù)量,。”蔡曉榮說,。
然而,，與許多地方類似，杭州的城市住宿于2017年下半年開始,，訂單數(shù)量和實(shí)際入住率進(jìn)入下降通道,，住宅住宿信息的轉(zhuǎn)移也隨之增加。
蔡曉榮認(rèn)為,，這是一個(gè)非常正常的現(xiàn)象，如果新進(jìn)入者做得不好,，新進(jìn)入者就會被淘汰,。住宅的質(zhì)量與住宿的主人有很大的關(guān)系，從整體的設(shè)計(jì),、到服務(wù)的位置,，包括營造氣氛等都非常重要。有些人對住宿很嚴(yán)重,，其他人則在租房,。
對于未來的規(guī)劃，蔡曉榮比較“佛系”時(shí)說,，看他們能否滿足合適的住房來源,，同時(shí)他們的孩子馬上小學(xué)，還需要考慮到家庭,。但總的來說,，她對杭州的住宿很樂觀?！耙晃慌笥训搅税怖?，開始準(zhǔn)備住宿?！?/p>
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