模仿萬(wàn)豪的上市模式的開(kāi)元旅游業(yè)，在2013年首先將開(kāi)元工業(yè)投資信托基金(KhaiedIndustryInvestmentTrust Fund)送到香港股票，然后在確定了拆分其沉重資產(chǎn)的計(jì)劃后，最近向香港證券交易所(HKEx)提交了一份Khai Nguyen Hotel上市申請(qǐng)。值得注意的是，作為一種輕型資產(chǎn)類(lèi)別的Khai Nguyen酒店，仍有租賃酒店、自有酒店等重資產(chǎn)行業(yè)，在受品牌限制的條件下，已成為貢獻(xiàn)收入的絕對(duì)主力軍。目前，萬(wàn)豪已分拆租賃分時(shí)業(yè)務(wù).Khai Nguyen飯店將來(lái)也會(huì)分拆租賃業(yè)務(wù)嗎？
規(guī)劃13年，重、重資產(chǎn)分拆上市。
繼2013年開(kāi)元產(chǎn)業(yè)投資信托基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托”)在香港證券交易所主板上市后，開(kāi)遠(yuǎn)旅游集團(tuán)最近進(jìn)入了“輕”重資產(chǎn)分離上市的新階段。8月23日，浙江凱遠(yuǎn)酒店管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)海阮大酒店)向香港聯(lián)合交易所提交上市申請(qǐng)。
數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)元旅游業(yè)上市計(jì)劃已經(jīng)進(jìn)行了13年。據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，2005年，開(kāi)元旅游業(yè)計(jì)劃將浙江蕭山酒店、杭州開(kāi)元河度假村和蕭山開(kāi)源市酒店打包上市，籌資2億至3億元。然而，在香港金融體系發(fā)生變化之際，Khai Nguyen Hotel的上市計(jì)劃不得不推遲。
2007年，開(kāi)元旅游集團(tuán)總裁陳苗林透露，美國(guó)私募股權(quán)公司Carlyle將持有1億美元的股份，并計(jì)劃在2008/2009年上市。此后，該上市計(jì)劃因若干原因繼續(xù)停業(yè)，直到2013年，據(jù)報(bào)道，開(kāi)元和凱雷的五年上市計(jì)劃到期，開(kāi)元最終以REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的形式上市。開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托上市后，凱雷將其在開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托和KhaiNguyen酒店管理公司的股份分別轉(zhuǎn)讓給開(kāi)元旅游集團(tuán)的外公司和ouLing投資等投資者。
開(kāi)元實(shí)業(yè)信托上市時(shí)，開(kāi)元旅游集團(tuán)副總裁張冠明告訴媒體，該公司過(guò)去曾計(jì)劃將整個(gè)集團(tuán)上市，但因估值過(guò)低而放棄。因此，在將酒店和房地產(chǎn)分為兩個(gè)資產(chǎn)組合后，公司將酒店劃分為兩大板塊，主要是酒店資產(chǎn)和酒店管理。重、重資產(chǎn)被剝離，開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托首先上市，然后將酒店管理公司推向資本市場(chǎng)。
五年后，開(kāi)元旅游業(yè)“輕資產(chǎn)”上市步伐終于拉開(kāi)帷幕。目前，KhaiNguyen酒店上市申請(qǐng)部分內(nèi)容仍在匯編過(guò)程中。根據(jù)申請(qǐng)，Khai Nguyen酒店的H股面值為1.0元，但有關(guān)出售數(shù)量、最高售價(jià)和預(yù)期時(shí)間表的信息尚未公布。
去年總收入16.6億元，酒店管理收入僅占8%。
雖然申請(qǐng)上市的Khai Nguyen Hotel是該集團(tuán)較輕的一部分，但與Khai Nguyen Hotel的內(nèi)部業(yè)務(wù)也有著鮮明的對(duì)比。從目前的公共信息來(lái)看，Khai Nguyen酒店有兩種經(jīng)營(yíng)模式，一種是包括自有或租賃的酒店管理模式，另一種是酒店管理模式，包括全面服務(wù)管理(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“全委托酒店”)和特許經(jīng)營(yíng)模式，兩種經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)較輕。
在租賃酒店業(yè)務(wù)方面，Khai Nguyen酒店負(fù)責(zé)此類(lèi)酒店的經(jīng)營(yíng)，并承擔(dān)租金、酒店裝修和其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；其自己的酒店也負(fù)責(zé)酒店的運(yùn)營(yíng)和承擔(dān)所有費(fèi)用。完全委托的酒店負(fù)責(zé)酒店經(jīng)理的任命和管理，酒店的建設(shè)，經(jīng)營(yíng)資金移交給業(yè)主；特許酒店由特許經(jīng)營(yíng)，Khai Nguyen酒店只提供品牌授權(quán)和員工培訓(xùn)等。
截至今年4月30日，嘉能可酒店擁有25家出租酒店和6498間客房，占夏令營(yíng)酒店客房的21.5%；酒店2家，382間，占夏令營(yíng)酒店客房的1.3%；90家已全面啟用的酒店，19923間，占60%；13家特許酒店，3375間，占11.1%。
雖然酒店業(yè)務(wù)中的酒店數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于酒店管理業(yè)務(wù)中的酒店數(shù)量，但酒店業(yè)務(wù)是Khai Nguyen酒店總收入的絕對(duì)主力軍。2017年，桂園酒店總收入16.6億元，酒店管理收入15.3億元，占總收入的92%，酒店管理收入僅為1.4億元。
造成這一差異的原因是當(dāng)?shù)鼐频甑墓芾碣M(fèi)收入較低。La Splendida咨詢機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官趙煥炎說(shuō)：“特許經(jīng)營(yíng)和完全委托經(jīng)營(yíng)的酒店的營(yíng)業(yè)收入不能同時(shí)表示，但特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和管理費(fèi)是輸入的。”當(dāng)?shù)仫埖昙瘓F(tuán)的管理費(fèi)收入很低，當(dāng)?shù)仫埖昙瘓F(tuán)的管理費(fèi)與跨國(guó)公司的管理費(fèi)相差很大。“
酒店管理費(fèi)低，拖累了輕資產(chǎn)的收入。
根據(jù)KhaiNguyenHotel提供的信息，公司委托酒店管理費(fèi)收入，主要由基本管理費(fèi)、激勵(lì)管理費(fèi)和各種薪酬組成。其中，基本管理費(fèi)和酒店收入相互關(guān)聯(lián)，從一定層次上可以反映酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年，上海金茂君悅酒店的基本管理費(fèi)為880萬(wàn)元，北京金茂威斯汀酒店的基本管理費(fèi)為760萬(wàn)元，三亞金茂麗思卡爾頓酒店的基本管理費(fèi)為960萬(wàn)元，非一線城市的大凱悅住宅的基本管理費(fèi)也達(dá)到160萬(wàn)元。
在桂園酒店，其基本管理費(fèi)占酒店收入的2%至5%。根據(jù)這一計(jì)算，如果Khai Nguyen酒店的完全委托經(jīng)營(yíng)的酒店要達(dá)到北京金茂威斯汀酒店的基本管理費(fèi)水平，那么該酒店的年收入將在1.52億元至3.8億元之間。
在具體運(yùn)營(yíng)中，KhaiNguyenHotel是否能達(dá)到此收入水平，并獲得相應(yīng)的基本管理費(fèi)用有待討論。2017年，KhaiNguyen酒店完全委托酒店總收入為30.3億元，平均每家酒店收入不超過(guò)3369萬(wàn)元，遠(yuǎn)未達(dá)到1.52億元3.8億元。另外，還以金陵酒店為例。根據(jù)金陵酒店2017年年度報(bào)告，金陵酒店去年平均每次酒店管理費(fèi)僅獲得610000元。
雖然當(dāng)?shù)鼐频昙瘓F(tuán)的管理費(fèi)收入低于跨國(guó)品牌，但其酒店管理業(yè)務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于酒店業(yè)務(wù)。2017年，Khai Nguyen酒店經(jīng)營(yíng)毛利率為20.2%，酒店管理毛利率高達(dá)90.6%。由此可見(jiàn)，提高酒店管理業(yè)務(wù)的收入，將有效地提高桂園酒店的盈利能力。
然而，在本地酒店管理費(fèi)較低的情況下，要想增加酒店管理業(yè)務(wù)的收入，往往需要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。Khai Nguyen飯店近年來(lái)確實(shí)發(fā)展迅速。目前，Khai Nguyen酒店擁有9個(gè)品牌，3個(gè)新品牌正在開(kāi)發(fā)中。2015年，Khai Nguyen酒店簽署了95份全方位服務(wù)管理協(xié)議和10份酒店租賃協(xié)議，達(dá)到120家酒店開(kāi)業(yè)。
以萬(wàn)豪為例，分拆租賃業(yè)務(wù)上市？
在擴(kuò)張過(guò)程中，優(yōu)勢(shì)酒店的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑是關(guān)鍵，但對(duì)于浙江開(kāi)元酒店過(guò)去的深度培育而言，在省外建立影響力仍然是一個(gè)挑戰(zhàn)。趙煥炎說(shuō)，跨國(guó)公司品牌管理下的酒店、地段和硬件水平都好于本地酒店品牌，這已成為管理費(fèi)用高于本地酒店的主要原因。然而，目前，“開(kāi)元飯店”擴(kuò)張的困難在于，與跨國(guó)公司品牌相比，它的聲譽(yù)確實(shí)較差。對(duì)于高投資的酒店業(yè)主來(lái)說(shuō)，跨國(guó)品牌是首選。`此外，國(guó)內(nèi)品牌內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。
值得注意的是，開(kāi)元飯店在擴(kuò)張過(guò)程中，不僅是以輕資產(chǎn)模式開(kāi)拓土地，而且酒店租賃仍然是一個(gè)重要的組成部分。據(jù)了解，開(kāi)元酒店計(jì)劃通過(guò)簽訂更多的全方位服務(wù)管理協(xié)議或酒店租賃協(xié)議來(lái)增加利潤(rùn)和收入。開(kāi)元飯店上市的主要目的之一是發(fā)展中型酒店、高端商務(wù)酒店和度假酒店，籌集資金的主要目的是維護(hù)、翻新和購(gòu)買(mǎi)租賃酒店的設(shè)備。
在此前接受媒體采訪時(shí)，開(kāi)元旅行社多次將其上市模式與萬(wàn)豪酒店集團(tuán)(MarriottHotelsGroup)進(jìn)行比較。開(kāi)元旅游集團(tuán)的創(chuàng)始人陳妙林直言不諱地說(shuō)，該公司確實(shí)在學(xué)習(xí)萬(wàn)豪的一些模型。
此前，萬(wàn)豪曾面臨建造自己酒店的壓力。1993年，萬(wàn)豪將其資產(chǎn)分成兩家公司，分別為擁有房地產(chǎn)的萬(wàn)豪(Marriott)和專(zhuān)營(yíng)酒店管理的萬(wàn)豪國(guó)際(Marriott International)提供服務(wù)。2011年，萬(wàn)豪重新劃分其分時(shí)度假業(yè)務(wù)，上市租賃業(yè)務(wù)，只剩下酒店管理，進(jìn)一步減輕了負(fù)擔(dān)。
目前，類(lèi)似萬(wàn)豪服務(wù)的開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托已經(jīng)上市，Khai Nguyen酒店與萬(wàn)豪國(guó)際(Marriott International)相似，已提交上市申請(qǐng)。在Khai Nguyen飯店，雖然Khai Nguyen飯店和分時(shí)營(yíng)業(yè)在定義上有一定的區(qū)別，但仍有可能租用酒店來(lái)承擔(dān)Khai Nguyen酒店資產(chǎn)的重量。隨著出租酒店數(shù)量的不斷增長(zhǎng)，本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注Khai Nguyen飯店今后是否會(huì)效仿萬(wàn)豪的做法，分拆租賃業(yè)務(wù)。
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